Čeština 
English 
Jak probíhá koupě nemovitosti v zahraničí?
Rozhodnutí pořídit si nemovitost u moře
Koupě nemovitosti v zahraničí je poměrně významné rozhodnutí a zpravidla jí předchází období zásadních diskusí s partnerem i finančních kalkulací. Už v této fázi je dobré spojit se s odborníkem, popovídat si o možnostech, jednotlivých lokalitách, které by přicházely v úvahu, udělat si přehled o úrovni cen, poplatků i provozních nákladů. Vaše představy tak získají jasnější kontury a budete mít dostatek informací k Vašemu rozhodnutí.
Předvýběr
Bude-li Vaše rozhodnutí kladné, přichází fáze předvýběru. Jak lokality, tak typu nemovitosti. Volba lokality se odvíjí zejména od toho, jak často chcete nemovitosti využívat, jak se chcete na místo dopravovat, máte-li malé děti, samozřejmě od Vašich preferencí a zálibě pro určitou zemi a kulturu, od znalosti jazyka a podobně. Volbu typu nemovitosti pak ovlivňuje zejména požadavek na soukromí a samozřejmě Váš rozpočet.
K přípravě nabídky nemovitostí od Vás budeme potřebovat znát odpovědi na tyto otázky:
- Jak velkou chcete nemovitost (počet ložnic, koupelen)
- Vzdálenost od moře (někdo preferuje první linii, někomu nevadí dochozí vzdálenost, ale musí mít pěkný výhled, někomu nevadí dojíždět autem…)
- Vzdálenost od letiště, případně restaurací a dalších služeb (školy, lékař apod.)
- Další požadavky (zahrada, bazén, terasa, výhled…)
- Stav nemovitosti (někdo požaduje perfektní stav, někomu jde naopak především o místo – lokalitu, a nemovitost je schopen si upravit či zrekonstruovat dle vlastního vkusu…)
- Cenový limit včetně všech poplatků spojených s koupí nemovitosti
Na základě Vašich představ, preferencí a požadavků Vám připravíme aktuální nabídku nemovitostí ve zvolené lokalitě. Zaujmou-li Vás některé domy či byty natolik, že je budete chtít navštívit osobně, domluvíme se na rozsahu služeb, které využijete, a naplánujeme Vaši první cestu.
Prohlídky vybraných nemovitostí a lokality
Cesta s prohlídkami vybraných nemovitostí a lokality zpravidla trvá 2-3 dny. Denně můžete navštívit několik nemovitostí, ideální počet je cca 5 – 7 denně. Ve většině případů si klient vybere svou nemovitost při první návštěvě. Vyberete-li si tedy, postupujete dále.
Rezervace
Je dobré si vybranou nemovitost zarezervovat, aby v mezidobí, kdy si budete vyřizovat potřebné náležitosti, někdo jiný nemovitost nekoupil. Pro rezervaci stačí zpravidla jednoduchá rezervační smlouva, při které skládáte prodávajícímu poplatek cca 5 000 – 10 000 EUR (max. 10% z ceny nemovitosti). Tento poplatek se při koupi započte do úhrady kupní ceny. Pokud byste si koupi rozmysleli, rezervační poplatek propadá. Pokud si prodej rozmyslí prodávající, vrací zpravidla dvojnásobek.
Příprava koupě
Prvním krokem bývá většinou výběr právního zástupce z dané země, který Vás při koupi bude zastupovat. Následuje vyřízení daňového identifikačního čísla v dané zemi a případně otevření bankovního účtu. Právník ověřuje dokumentaci k nemovitosti, zástavy, upozorní a řeší případné právní nejasnosti. Ve Španělsku, Řecku a Itálii je v kontaktu s notářem, který připravuje notářský zápis. Ve většině středomořských zemí probíhá koupě nemovitosti formou notářského zápisu, který je de facto dokladem o převodu vlastnictví.
Koupě nemovitosti
Notářský zápis (nebo kupní smlouvu) můžete podepsat sami či k jeho podpisu zplnomocnit svého právního zástupce nebo jinou osobu. Okamžikem podpisu notářského zápisu a uhrazením kupní ceny formou krytého bankovního šeku, nebo převodem, se stáváte majitelem nemovitosti a můžete se svým majetkem ihned nakládat. Stejně tak veškeré poplatky spojené s koupí nemovitosti se hradí obratem. Notářský zápis nebo kupní smlouva je obratem podán k registraci do katastru nemovitostí / pozemkových knih, která může trvat i několik měsíců, ale je de iure již pouhou administrativní formalitou.
Koupě nemovitosti v Chorvatsku
Rezervace nemovitosti
Zájemce o koupi nemovitosti jako výraz vůle a skutečného zájmu o koupi uzavírá rezervační smlouvu (rezervacijski ugovor) nebo rovnou smlouvu o smlouvě budoucí (predugovor).
Smlouva o smlouvě budoucí řeší přesné podmínky koupě, včetně způsobu úhrady kupní ceny. Při podpisu této smlouvy se skládá dohodnutá první splátka kupní ceny nemovitosti, obvykle 10% z ceny, a to obvykle přímo prodávajícímu, nedohodnou li se obě strany jinak. Pokud od předkupní smlouvy odstoupí kupující, záloha propadá prodávajícímu, není-li důvodem odstoupení objevivší se právní vada. Pokud odstoupí prodávající, je povinen vrátit kupujícímu dvojnásobek částky, kterou kupující složil.
Zřízení osobního identifikačního čísla
Pro koupi nemovitosti je nutné, aby kupující, fyzická či právnická osoba, měla OIB – osobní identifikační číslo, které je nutné pro komunikaci s úřady, v době koupě nemovitosti především s finančním úřadem a oddělením příslušného okresního soudu a katastrem. OIB se vyřizuje na počkání (lze i formuláře dostupné on-line poslat dopředu poštou a OIB si pak vyzvednout na přepážce příslušného finančního úřadu), a to obvykle těsně před podpisem kupní smlouvy. Bez OIB nelze být zapsán jako nový vlastník a OIB tedy musí být součástí kupní smlouvy.
Podpis kupní smlouvy
Uzavření kupní smlouvy následuje poté, co koupi formálně schválí právník kupujícího, který prověří potřebnou dokumentaci k nemovitosti. Podpisem kupní smlouvy se buď stvrzuje již uhrazená kupní cena, nebo se touto kupní smlouvou stanoví, do kdy musí být zbytek kupní ceny uhrazen. V prvním případě je tabularna izjava (prohlášení o uhrazení kupní ceny) součástí smlouvy, v druhém případě se toto prohlášení ověřeně podepisuje až po skutečné úhradě kupní ceny. Úhradou kupní ceny se kupující v souladu s ustanovením kupní smlouvy stává plnoprávným vlastníkem.
Zavkladování nového vlastníka nemovitosti, úhrada daně
Náklady spojené s koupí nemovitosti v Chorvatsku
Kupující má při koupi nemovitosti v Chorvatsku tyto výdaje:
- daň z převodu nemovitosti (3%) – jen u nemovitostí “z druhé ruky”, u novostaveb 3% z hodnoty pozemku (DPH je již zahrnuta v ceně)
- Náklady na právní služby a další poplatky spojené s koupí (cca 1% + DPH z ceny nemovitosti právní služby)
- provizi realitní kanceláři zpravidla 3% + DPH 25%
- volitelně překlady soudním tlumočníkem
- notářská úschova se v Chorvatsku příliš nevyužívá, důležité je vědět, že pokud kupující na ní trvá, hradí ji (cena odvozena od výše částky a doby úschovy)
Náklady spojené s provozem nemovitosti v Chorvatsku
- komunální poplatky (dle m2, výši určuje místní úřad, v řádech desítek EUR během roku)
- náklady na služby (elektřina, voda, telefon, úklid atd.)
- pojištění nemovitosti
Koupě nemovitosti v Itálii
Rezervace nemovitosti
Máte-li vybranou nemovitost, zpravidla je prvním krokem rezervace nemovitosti, při které jako kupující skládáte rezervační zálohu zvanou “Caparra Confirmatoria”, obvykle 10.000-20.000 EUR. Uskutečněním této transakce dojde k právně závaznému jednání. Pokud jako kupující odstoupíte ze smlouvy, Vámi uhrazená záloha propadá prodávajícímu. Pokud od smlouvy ustoupí prodávající, kupující může požadovat úhradu až dvojnásobku zálohy.
Smlouva o smlouvě budoucí
Obvykle od několika dní až do tří měsíců, po složení rezervační zálohy se podepisuje smlouva o smlouvě budoucí. Při podpisu této smlouvy se skládá 10-20% z ceny nemovitosti, budoucí kupní smlouva řeší podmínky prodeje, přesný katastrální popis nemovitosti, v této fází se platí i provize zprostředkovateli “Provvigione”. Tuto fázi je možné přeskočit a přikročit rovnou k notářskému zápisu.
Notářský zápis o převodu nemovitosti
Zpravidla během 30-45 dní po uzavření budoucí kupní smlouvy dojde k ocenění nemovitosti, notář zároveň prověří veškerou právní a majetkovou dokumentaci k nemovitosti. Následuje vyhotovení notářského zápisu o převodu nemovitosti (koupě je možná pouze notářským zápisem). Notář dále ověří dokumentaci k zavkladování v místním pozemkovém rejstříku a na katastru “Conservatoria dei Registri Immobiliari”. Kupující uhradí zbytek kupní ceny, dostává kopii kupní smlouvy a klíče. Notář také dodá k vyplnění formulář o oznámení o koupi pro místní questuru. Okamžikem podpisu notářského zápisu se kupující stává právoplatným majitelem nemovitosti.
Náklady spojené s koupí nemovitosti v Itálii
Při koupi nemovitosti v Itálii hradíte kolek/daň za převod nemovitosti nebo DPH, pokud kupujete od společnosti-plátce DPH (např. novostavba od developera), dále poplatky za registraci nemovitosti v pozemkových knihách a katastru. Výše poplatků se liší, kupujete-li nemovitost jako primární rezidenci (pak se musíte přihlásit k trvalému pobytu do 18 měsíců po notářském zápisu a pobývat v Itálii minimálně 6 měsíců v roce) nebo jako druhé bydlení.
Kupujete-li nemovitost jako druhé bydlení, hradíte daň z převodu nemovitosti 9% z katastrální hodnoty nemovitosti. V případě, že kupujete novou nemovitost od developera, hradíte místo toho DPH ve výši 10% z ceny nemovitosti. Notářské poplatky obvykle činí 1,5-2% z hodnoty nemovitosti. V případě potřeby právních služeb zaplatíte zpravidla 1-2% z kupní ceny nebo dohodnutou hodinovou sazbu.
Kupující hradí také provizi realitní kanceláři, zpravidla 3-4% + DPH.
Náklady spojené s provozem nemovitosti v Itálii
Jako vlastník druhého bydlení v Itálii hradíte následující daně:
IMU – daň z nemovitosti – 0,76% z katastrální hodnoty nemovitosti
TASI – daň na údržbu silnic, chodníků, pouličních světel… – 0,1-0,33% z katastrální hodnoty nemovitosti
TARI – daň na svoz odpadkům – počítá se z čtverečních metrů
Je-li Vaše nemovitost v rámci komplexu či komunity, hradíte komunální poplatek. Dále běžné poplatky za vodu, elektřinu, plyn, případně pojištění nemovitosti.
Koupě nemovitosti v Řecku
Vyřízení daňového identifikačního čísla
Prvním krokem v procesu koupě nemovitosti je vyřízení daňového identifikačního čísla a následně otevření účtu v řecké bance.
Rezervace nemovitosti
Po výběru nemovitosti zpravidla následuje rezervační smlouva, při které hradí zálohu zpravidla ve výši 10% z ceny nemovitosti (pokud od smlouvy odstoupí kupující, záloha propadá, pokud od smlouvy odstoupí prodávající, kompenzuje kupujícímu jeho ztráty dvojnásobkem složené zálohy).
Budoucí kupní smlouva, kupní smlouva
Budoucí kupní smlouva se sestavuje při koupi rozestavěné nemovitosti. Kupní smlouva u dokončené nemovitosti. Kupní smlouva se uzavírá u notáře za přítomnosti právníků obou stran a soudního tlumočníka, přičemž právník kupujícího před koupí nemovitosti prověří dokumentaci k nemovitosti.
Těsně před podpisem smlouvy je splatná daň z převodu nemovitosti, jejíž výši určí notář na základě objektivní hodnoty nemovitosti. Notář nepovolí převod nemovitosti pokud vlastnický list není v pořádku, stejně tak např. pokud prodávající nepředloží potvrzení, že má uhrazeny všechny závazky vůči státu. Ihned po podpisu kupní smlouvy notář zajistí registraci v pozemkových knihách.
Náklady spojené s koupí nemovitosti v Řecku
Kupující hradí daň z převodu nemovitosti 3% ( případně DPH u novostaveb 23% – jen u nových nemovitostí). Dále hradí notářské poplatky 1,2% z hodnoty nemovitosti plus registrační poplatek, poplatek za právní služby cca 1-2,5% z kupní ceny a provizi pro realitní kancelář 3% + DPH.
Koupě nemovitosti ve Španělsku
Rezervace nemovitosti
Po výběru nemovitosti zpravidla následuje rezervační smlouva, při které kupující hradí zálohu ve výši 5-15% z ceny nemovitosti (pokud od smlouvy odstoupí kupující, záloha propadá, pokud od smlouvy odstoupí prodávající, kompenzuje kupujícímu jeho ztráty dvojnásobkem složené zálohy). Rezervační smlouva sama řeší způsob placení, včetně uhrazení daní a poplatků, spjatých s koupí nemovitosti. Banka kupujícímu vydá vstupní bankovní certifikát, který dokládá že máte uloženy peníze nutné na úhradu kupní ceny, daní a poplatků, respektive že připravujete s bankou uzavření hypoteční smlouvy.
Zřízení daňového čísla a účtu v bance
Máte-li vybranou nemovitost, prvním krokem v procesu koupě nemovitosti je vyřízení daňového identifikačního čísla N.I.E. a založení účtu v bance, protože kupující může hradit kupní cenu pouze prostřednictvím svého účtu u španělské banky.
Notářský zápis o převodu nemovitosti
Notářský zápis o vlastnictví nemovitosti, Escritura de compraventa, je jediná možná smluvní forma nabytí nemovitosti a vyhotovuje ji notář. Od okamžiku podpisu notářského zápisu se nemovitost stává majetkem klienta, který s ní může volně nakládat. Ihned po provedení notářského zápisu o vlastnictví nemovitosti zažádá notář o registraci změny majitele v katastru nemovitostí, která probíhá zpravidla ve lhůtě 4-6 měsíců (u rozestavěných developerských projektů až 20 měsíců). Dokladem o vlastnictví je však již samotná podepsaná Escritura de compraventa. Úhradu notářských poplatků a daní spojených s převodem majetku zařizuje notářství a hradí je vždy kupující.
Náklady spojené s koupí nemovitosti ve Španělsku
Kupující hradí daň z převodu nemovitosti nebo DPH. Daň z převodu nemovitosti je ve výši 6,5-10%, výše je závislá na provincii a v některých provinciích i na výši ceny. DPH je placena u nových nemovitostí, představuje 10% z ceny nemovitosti u rezidenčního bydlení a 21% z ceny nemovitosti u komerčních nemovitostí. Další náklady na poplatky notáři, daně a náklady na právní služby jsou ve výši cca 3%.
Náklady spojené s provozem nemovitosti ve Španělsku
Jako majitel nemovitosti ve Španělsku hradíte každoročně daň z nemovitosti (IBI), jejíž výši stanovuje místní municipalita. Daň se vypočítává z katastrální hodnoty nemovitosti a její konkrétní výše se proto liší podle lokality a typu nemovitosti.
Pokud jste daňovým nerezidentem Španělska, vztahuje se na vás také daň z příjmu nerezidentů. U nemovitosti, kterou využíváte pouze pro vlastní potřebu a nepronajímáte ji, se daň počítá z tzv. imputovaného příjmu, který je stanoven na základě katastrální hodnoty nemovitosti. Pro daňové rezidenty České republiky, stejně jako dalších zemí EU, činí aktuální sazba daně 19 % z takto stanoveného základu.
Pokud nemovitost pronajímáte, příjem z pronájmu podléhá ve Španělsku zdanění. Pro daňové rezidenty zemí EU činí aktuální sazba 19 %, přičemž za stanovených podmínek lze zohlednit náklady související s pronájmem. Daňový režim turistického pronájmu se může lišit podle způsobu pronajímání a poskytovaných služeb.
U nemovitostí s vysokou hodnotou může vzniknout také povinnost platit daň z majetku (Impuesto sobre el Patrimonio). Pro nerezidenty obecně platí nezdanitelné minimum 700 000 EUR, konkrétní podmínky však mohou záviset také na autonomní oblasti, ve které se majetek nachází. U velmi vysokých majetků může být relevantní rovněž solidární daň z velkých majetků, která se vztahuje na čistý majetek přesahující 3 miliony EUR.
Nachází-li se nemovitost v rezidenčním komplexu nebo urbanizaci se společnými prostory, hradí majitel také komunitní poplatky (comunidad). Jejich výše závisí na rozsahu společných služeb a vybavení – například údržbě zahrad, bazénu, výtahů, ostraze nebo recepci.
K běžným provozním nákladům dále patří voda, elektřina, případně plyn, internet a pojištění nemovitosti. Výše těchto nákladů závisí na lokalitě, typu nemovitosti, způsobu jejího využívání a konkrétním rezidenčním komplexu.