FAQ

Jak probíhá koupě nemovitosti v zahraničí?

Rozhodnutí pořídit si nemovitost u moře

Koupě nemovitosti v zahraničí je poměrně významné rozhodnutí a zpravidla jí předchází období zásadních diskusí s partnerem i finančních kalkulací. Už v této fázi je dobré spojit se s odborníkem, popovídat si o možnostech, jednotlivých lokalitách, které by přicházely v úvahu, udělat si přehled o úrovni cen, poplatků i provozních nákladů. Vaše představy tak získají jasnější kontury a budete mít dostatek informací k Vašemu rozhodnutí.

Předvýběr

Bude-li Vaše rozhodnutí kladné, přichází fáze předvýběru. Jak lokality, tak typu nemovitosti. Volba lokality se odvíjí zejména od toho, jak často chcete nemovitosti využívat, jak se chcete na místo dopravovat, máte-li malé děti, samozřejmě od Vašich preferencí a zálibě pro určitou zemi a kulturu, od znalosti jazyka a podobně. Volbu typu nemovitosti pak ovlivňuje zejména požadavek na soukromí a samozřejmě Váš rozpočet.

K přípravě nabídky nemovitostí od Vás budeme potřebovat znát odpovědi na tyto otázky:

  • Jak velkou chcete nemovitost (počet ložnic, koupelen)
  • Vzdálenost od moře (někdo preferuje první linii, někomu nevadí dochozí vzdálenost, ale musí mít pěkný výhled, někomu nevadí dojíždět autem…)
  • Vzdálenost od letiště, případně restaurací a dalších služeb (školy, lékař apod.)
  • Další požadavky (zahrada, bazén, terasa, výhled…)
  • Stav nemovitosti (někdo požaduje perfektní stav, někomu jde naopak především o místo – lokalitu, a nemovitost je schopen si upravit či zrekonstruovat dle vlastního vkusu…)
  • Cenový limit včetně všech poplatků spojených s koupí nemovitosti

Na základě Vašich představ, preferencí a požadavků Vám připravíme aktuální nabídku nemovitostí ve zvolené lokalitě. Zaujmou-li Vás některé domy či byty natolik, že je budete chtít navštívit osobně, domluvíme se na rozsahu služeb, které využijete, a naplánujeme Vaši první cestu.

Prohlídky vybraných nemovitostí a lokality

Cesta s prohlídkami vybraných nemovitostí a lokality zpravidla trvá 2-3 dny. Denně můžete navštívit několik nemovitostí, ideální počet je cca 5 – 7 denně. Ve většině případů si klient vybere  svou nemovitost při první návštěvě. Vyberete-li si tedy, postupujete dále.

Rezervace

Je dobré si vybranou nemovitost zarezervovat, aby v mezidobí, kdy si budete vyřizovat potřebné náležitosti, někdo jiný nemovitost nekoupil. Pro rezervaci stačí zpravidla jednoduchá rezervační smlouva, při které skládáte prodávajícímu poplatek cca 5 000 – 10 000 EUR (max. 10% z ceny nemovitosti). Tento poplatek se při koupi započte do úhrady kupní ceny. Pokud byste si koupi rozmysleli, rezervační poplatek propadá. Pokud si prodej rozmyslí prodávající, vrací zpravidla dvojnásobek.

Příprava koupě

Prvním krokem bývá většinou výběr právního zástupce, který  Vás při koupi bude zastupovat. Následuje vyřízení daňového identifikačního čísla v dané zemi a otevření bankovního účtu. Právník ověřuje dokumentaci k nemovitosti, zástavy, upozorní a řeší případné právní nejasnosti a je v kontaktu s notářem, který připravuje notářský zápis. Ve většině středomořských zemí probíhá koupě nemovitosti formou notářského zápisu, který je de facto  dokladem o převodu vlastnictví.

Koupě nemovitosti

Notářský zápis můžete podepsat sami či k jeho podpisu zplnomocnit svého právního zástupce nebo jinou osobu. Okamžikem podpisu notářského zápisu a uhrazením kupní ceny většinou formou krytého bankovního šeku, nikoliv převodem, se stáváte majitelem nemovitosti a můžete se svým majetkem ihned nakládat. Stejně tak veškeré poplatky spojené s koupí nemovitosti se hradí obratem. Notářský zápis je obratem podán k registraci do katastru nemovitostí / pozemkových knih, která může trvat i několik měsíců, ale je de iure již pouhou administrativní formalitou.

Koupě nemovitosti v Chorvatsku

Rezervace nemovitosti

Zájemce o koupi nemovitosti jako výraz vůle a skutečného zájmu o koupi uzavírá rezervační smlouvu (rezervacijski ugovor) nebo rovnou budoucí kupní smlouvu (predugovor). Rezervační smlouva se dnes uzavírá prakticky jen tehdy, kdy prodávající je cizinec žijící mimo Chorvatsko, nebo chorvatský emigrant, rovněž žijící mimo Chorvatsko, a není možné podepsat budoucí kupní smlouvu přímo s prodávajícím nebo zmocněncem. Rezervační smlouva se uzavírá s chorvatskou realitní kanceláří, která je k tomu prodávajícím oprávněna, a jí se obvykle v hotovosti skládá menší záloha, cca 5.000 EUR. Rezervační smlouva předjímá uzavření budoucí kupní smlouvy, výjimečně rovnou kupní smlouvy.

Budoucí kupní smlouva řeší přesné podmínky koupě, včetně způsobu úhrady kupní ceny. Při podpisu této smlouvy se skládá dohodnutá první splátka kupní ceny nemovitosti, obvykle 10% z ceny a to obvykle přímo prodávajícímu, nedohodnou li se obě strany jinak. Pokud od předkupní smlouvy odstoupí kupující, zpravidla mu záloha propadá, není-li důvodem odstoupení objevivší se právní vada. Pokud odstoupí prodávající, je povinen vrátit kupujícímu až dvojnásobek částky, kterou kupující složil. Tato smlouva není obvykle podepisována s ověřenými podpisy.

Zřízení osobního identifikačního čísla

Pro koupi nemovitosti je nutné, aby kupující, fyzická či právnická osoba, měla OIB – osobní identifikační číslo, které je nutné pro komunikaci s úřady, v době koupě nemovitosti především s finančním úřadem a oddělením příslušného okresního soudu a katastrem. OIB se vyřizuje na počkání (lze i formuláře dostupné on-line poslat dopředu poštou a OIB si pak vyzvednout na přepážce příslušného finančního úřadu), a to obvykle těsně před podpisem kupní smlouvy. Bez OIB nelze být zapsán jako nový vlastník a OIB tedy musí být součástí kupní smlouvy.

Podpis kupní smlouvy

Uzavření kupní smlouvy následuje poté, co koupi formálně schválí právník kupujícího, který prověří potřebnou dokumentaci k nemovitosti. Podpisem kupní smlouvy se buď stvrzuje již uhrazená kupní cena, nebo  se touto kupní smlouvou stanoví, do kdy musí být zbytek kupní ceny uhrazen.  V prvním případě je tabularna izjava (prohlášení o uhrazení kupní ceny) součástí smlouvy, v druhém případě se toto prohlášení ověřeně podepisuje až po skutečné úhradě kupní ceny. Úhradou kupní ceny se kupující v souladu s ustanovením kupní smlouvy stává plnoprávným vlastníkem.

Zavkladování nového vlastníka nemovitosti, úhrada daně
Kupní smlouva se po jejím uzavření, respektive uhrazení kupní ceny, předává k zavkladování na oddělení pozemkových knih příslušného općinského soudu (toto oddělení je obdobou českého katastru). Zavkladování trvá od několika týdnů po několik měsíců (běžně i více jak půl roku), záleží na rychlosti a moderním vybavení konkrétního oddělení. Obvyklé je, že se během tohoto procesu několikrát podává urgence. Po zavkladování buď vyplněním speciálního formuláře, nebo v modernějších općinách, automaticky vnitroúředním pocesem, se podává formální oznámení o změně vlastníka na příslušný katastr (obdoba českého zeměměřičského úřadu).
Nejpozději do třiceti dnů od podpisu kupní smlouvy a popřípadě i prohlášení o uhrazení kupní ceny se musí podat daňové přiznání k dani z převodu nemovitosti. Vyměření daně a zavkladování nemá příčinnou souvislost a úhrada daně tedy nezávisí na dokončení zavkladování. Poté do 90 dnů od podání  dojde k vyměření daně ze strany úřadu (není to pravidlem, ale někdy vyjde na prohlídku, obvykle starší nemovitosti, kontrolní komise, která stanoví základ daně). Daň může být po dohodě vyměřena u pozemků a apartmánů i na počkání na přepážce, obzvlášť jde-li o kupujícího z ciziny. Daňový výměr se zasílá kupujícím na adresu trvalého pobytu nebo sídla.
Náklady spojené s koupí nemovitosti v Chorvatsku

 

Kupující má při koupi nemovitosti v Chorvatsku tyto výdaje:

  • daň z převodu nemovitosti (4%) – jen u nemovitostí „z druhé ruky“, u novostaveb 4% z hodnoty pozemku (DPH je již zahrnuta v ceně)
  • Náklady na právní služby a další poplatky spojené s koupí (cca 1% + DPH z ceny nemovitosti právní služby + stovky HRK na kolky a ověřené podpisy u notáře)
  • provizi realitní kanceláři zpravidla 3% (kupuje-li prostřednictvím chorvatské realitní kanceláře, ta si účtuje DPH 25%, při využití české kanceláře se DPH neúčtuje)
  • volitelně překlady soudním tlumočníkem
  • kursové rozdíly; Pokud je prodávající chorvatský občan (tedy nikoliv cizinec, nebo chorvatský emigrant s dvojím občanstvím), kupní cena, obvykle v EUR (formálně vyjádřena v HRK dle středního kurzu HNB) je uhrazena na jeho účet v Chorvatsku, pokud je tento účet v EUR, protože se jedná o koupi nemovitosti, dojde k nucené směně, kdy příchozí platba v EUR mu je převedena nejprve do HRK a následně zpět do EUR, prodávající může požadovat hotovostní doplatek takto vzniklého kursového rozdílu.
  • notářská úschova se v Chorvatsku příliš nevyužívá, důležité je vědět, že pokud kupující na ní trvá, hradí ji (cena odvozena od výše částky a doby úschovy) a navíc hradí i kursové rozdíly, protože je nutné vědět, že jakákoliv částka v jakékoliv konvertibilní měně zaslané na účet notáře je vždy směněna automaticky na HRK a notář prodávajícímu posílá částku v HRK

 

Náklady spojené s provozem nemovitosti v Chorvatsku
  • komunální poplatky (dle m2, výši určuje místní úřad, v řádech stovek HRK během roku)
  • náklady na služby (elektřina, voda, telefon, úklid atd.)
  • pojištění nemovitosti

Koupě nemovitosti v Itálii

Rezervace nemovitosti

Máte-li vybranou nemovitost, zpravidla je prvním krokem rezervace nemovitosti, při které jako kupující skládáte rezervační zálohu zvanou „Caparra Confirmatoria“, obvykle 10.000-20.000 EUR. Uskutečněním této transakce dojde k právně závaznému jednání. Pokud jako kupující odstoupíte ze smlouvy, Vámi uhrazená záloha propadá prodávajícímu. Pokud od smlouvy ustoupí prodávající, kupující může požadovat úhradu až dvojnásobku zálohy.

Smlouva o smlouvě budoucí

Obvykle od několika dní až do tří měsíců, po složení rezervační zálohy se podepisuje smlouva o smlouvě budoucí. Při podpisu této smlouvy se skládá 10-20% z ceny nemovitosti, budoucí kupní smlouva řeší podmínky prodeje, přesný katastrální popis nemovitosti, v této fází se platí i provize zprostředkovateli „Provvigione“. Tuto fázi je možné přeskočit a přikročit rovnou k notářskému zápisu.

Notářský zápis o převodu nemovitosti

Zpravidla během 30-45 dní po uzavření budoucí kupní smlouvy dojde k ocenění nemovitosti, notář zároveň prověří veškerou právní a majetkovou dokumentaci k nemovitosti. Následuje vyhotovení notářského zápisu o převodu nemovitosti (koupě je možná pouze notářským zápisem). Notář dále ověří dokumentaci k zavkladování v místním pozemkovém rejstříku a na katastru „Conservatoria dei Registri Immobiliari“. Kupující uhradí zbytek kupní ceny, dostává kopii kupní smlouvy a klíče. Notář také dodá k vyplnění formulář o oznámení o koupi pro místní questuru. Okamžikem podpisu notářského zápisu se kupující stává právoplatným majitelem nemovitosti.

Náklady spojené s koupí nemovitosti v Itálii

Při koupi nemovitosti v Itálii hradíte kolek/daň za převod nemovitosti nebo DPH, pokud kupujete od společnosti-plátce DPH (např. novostavba od developera), dále poplatky za registraci nemovitosti v pozemkových knihách a katastru. Výše poplatků se liší, kupujete-li nemovitost jako primární rezidenci (pak se musíte přihlásit k trvalému pobytu do 18 měsíců po notářském zápisu a pobývat v Itálii minimálně 6 měsíců v roce) nebo jako druhé bydlení.

Kupujete-li nemovitost jako druhé bydlení, hradíte daň z převodu nemovitosti 9% z katastrální hodnoty nemovitosti. V případě, že kupujete novou nemovitost od developera, hradíte místo toho DPH ve výši 10% z ceny nemovitosti. Notářské poplatky obvykle činí 1,5-2% z hodnoty nemovitosti. V případě potřeby právních služeb zaplatíte zpravidla 1-2% z kupní ceny nebo dohodnutou hodinovou sazbu.

Kupující hradí také provizi realitní kanceláři, zpravidla 3% (kupuje-li prostřednictvím italské realitní kanceláře, ta si účtuje DPH, při využití české kanceláře se DPH neúčtuje).

Náklady spojené s provozem nemovitosti v Itálii

Jako vlastník druhého bydlení v Itálii hradíte následující daně:

IMU – daň z nemovitosti – 0,76% z katastrální hodnoty nemovitosti
TASI – daň na údržbu silnic, chodníků, pouličních světel… – 0,1-0,33% z katastrální hodnoty nemovitosti
TARI – daň na svoz odpadkům – počítá se z čtverečních metrů

Je-li Vaše nemovitost v rámci komplexu či komunity, hradíte komunální poplatek. Dále běžné poplatky za vodu, elektřinu, plyn, případně pojištění nemovitosti.

Koupě nemovitosti v Řecku

Vyřízení daňového identifikačního čísla

Prvním krokem v procesu koupě nemovitosti je vyřízení daňového identifikačního čísla a následně založení účtu v řecké bance.

Rezervace nemovitosti

Po výběru nemovitosti zpravidla následuje rezervační smlouva, při které hradí zálohu zpravidla ve výši 10% z ceny nemovitosti (pokud od smlouvy odstoupí kupující, záloha propadá, pokud od smlouvy odstoupí prodávající, kompenzuje kupujícímu jeho ztráty dvojnásobkem složené zálohy).

Budoucí kupní smlouva, kupní smlouva

Budoucí kupní smlouva se sestavuje při koupi rozestavěné nemovitosti. Kupní smlouva u dokončené nemovitosti. Kupní smlouva se uzavírá u notáře za přítomnosti právníků obou stran a soudního tlumočníka, přičemž právník kupujícího před koupí nemovitosti prověří dokumentaci k nemovitosti.

Těsně před podpisem smlouvy je splatná daň z převodu nemovitosti, jejíž výši určí notář na základě objektivní hodnoty nemovitosti. Notář nepovolí převod nemovitosti pokud vlastnický list není v pořádku, stejně tak např. pokud prodávající nepředloží potvrzení, že má uhrazeny všechny závazky vůči státu. Ihned po podpisu kupní smlouvy notář zajistí registraci v pozemkových knihách.

Náklady spojené s koupí nemovitosti v Řecku

Kupující hradí daň z převodu nemovitosti 3% ( případně DPH  u novostaveb 23% – jen u nových nemovitostí). Dále hradí notářské poplatky 1,2% z hodnoty nemovitosti plus registrační poplatek, poplatek za právní služby cca 1-2,5% z kupní ceny, místní daň 3% z daně z převodu a provizi pro místní realitní kancelář 3% (kupuje-li prostřednictvím řecké realitní kanceláře, ta si účtuje DPH, při využití české kanceláře se DPH neúčtuje).

Koupě nemovitosti ve Španělsku

Rezervace nemovitosti

Po výběru nemovitosti zpravidla následuje rezervační smlouva, při které kupující hradí zálohu zpravidla ve výši 5-15% z ceny nemovitosti (pokud od smlouvy odstoupí kupující, záloha propadá, pokud od smlouvy odstoupí prodávající, kompenzuje kupujícímu jeho ztráty dvojnásobkem složené zálohy). Rezervační smlouva sama řeší způsob placení, včetně uhrazení daní a poplatků, spjatých s koupí nemovitosti. Banka kupujícímu vydá vstupní bankovní certifikát, který dokládá že máte uloženy peníze nutné na úhradu kupní ceny, daní a poplatků, respektive že připravujete s bankou uzavření hypoteční smlouvy.

Zřízení daňového čísla a účtu v bance

Máte-li vybranou nemovitost, prvním krokem v procesu koupě nemovitosti je vyřízení daňového identifikačního čísla N.I.E. a založení účtu v bance, protože kupující může hradit kupní cenu pouze prostřednictvím svého účtu u španělské banky.

Notářský zápis o převodu nemovitosti

Notářský zápis o vlastnictví nemovitosti, Escritura de compraventa, je jediná možná smluvní forma nabytí nemovitosti a vyhotovuje ji notář. Od okamžiku podpisu notářského zápisu se nemovitost stává majetkem klienta, který s ní může volně nakládat. Ihned po provedení notářského zápisu o vlastnictví nemovitosti zažádá notář o registraci změny majitele v katastru nemovitostí, která probíhá zpravidla ve lhůtě 4-6 měsíců (u rozestavěných developerských projektů až 20 měsíců). Dokladem o vlastnictví je však již samotná podepsaná Escritura de compraventa. Úhradu notářských poplatků a daní spojených s převodem majetku zařizuje notářství a hradí je vždy kupující.

Náklady spojené s koupí nemovitosti ve Španělsku

Kupující hradí daň z převodu nemovitosti nebo DPH. Daň z převodu nemovitosti je ve výši 6,5-10%, výše je závislá na provincii a v některých provinciích i na výši ceny. DPH je placena u nových nemovitostí, představuje 10% z ceny nemovitosti u rezidenčního bydlení a 21% z ceny nemovitosti u komerčních nemovitostí. Další náklady na poplatky notáři, daně a náklady na právní služby jsou ve výši cca 3%.

Náklady spojené s provozem nemovitosti ve Španělsku

Ve Španělsku jako majitel nemovitosti hradíte roční daň z nemovitosti (tzv IBI), kterou stanovuje místní municipalita. Výše IBI se počítá z katastrální hodnoty nemovitosti a činí cca 0,3-1,1%. Pokud nemovitost pronajímáte, hradíte daň z příjmu nemovitosti (aktuální výše je 19,5%) a 10% DPH. U luxusních nemovitostí (s hodnotou nad 700 000 EUR) hradíte daň z majelku.

Leží-li Vaše nemovitost v rámci komunity, hradíte komunitní poplatky, jejichž výše závisí na rozsahu a kvalitě služeb, které jsou poskytovány. Dále hradíte vodu, elektřinu, plyn, případně pojištění nemovitosti. Např. u domu se 2-3 ložnicemi s pořizovací cenou cca 150 000 EUR jsou poplatky (komunitní plus daň) ve výši cca 1200 EUR ročně, plus voda a elektřina cca 100 EUR měsíčně (při trvalém bydlení).

Proč si vybrat právě naše služby?

Proč si vybrat právě naše služby?

   Pod značkou Mediterránea Real Estate Investments působíme  na českém trhu již od roku 2002. Nabízíme bohaté zkušenosti získané nejen z mnoha desítek realizovaných koupí nemovitostí našich klientů, ale také vlastní zkušenosti s vlastnictvím nemovitostí v několika zemích, investováním do nemovitostí či vlastní developerskou zkušenost. 

  • Od prvního okamžiku a  po celou dobu, kdy spolu budeme v kontaktu, budeme mít za cíl především Vaši spokojenost, a to jak se samotným procesem výběru a koupě, tak především dlouhodobou spokojenost s Vaším novým domovem u moře
  • Vyhledáme Vám nemovitost přesně podle Vašich představ a požadavků
  • Doporučíme Vám vhodnou lokalitu, pokud ještě nemáte vybráno
  • Osobně Vás doprovodíme na místo, ukážeme lokalitu a vybrané nemovitosti
  • Vyjednáme pro Vás dobrou kupní cenu
  • Provedeme Vás celým procesem koupě
  • Zajistíme Vám překlady smluv, pomůžeme s otevřením účtu, zajistíme další potřebné služby
  • Pomůžeme Vám s případným vybavením nemovitosti i s nastavením jejího provozu

Používáme soubory cookie jen pro sledování návštěvnosti, neukládáme žadná osobní data. Co jsou to cookies?

The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this.

Close